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山东文鼎律师事务所与即墨市恒利化工建材有限公司、即墨市恒利工化工建材有限公司破产管理人建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

2017-08-24中国裁判文书网
山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
(2013)即民初字第4603号
原告山东文鼎律师事务所,住所地即墨市振中街14号。组织机构代码:42784119-1。
法定代表人江崇涛,主任。
委托代理人林礼善,山东文鼎律师事务所律师。
被告即墨市恒利化工建材有限公司,住所地即墨市兰岙路原88号。
被告即墨市恒利工化工建材有限公司破产管理人,住所地青岛市伏龙路11号2层203室。
负责人刘克民,主任。
二被告委托代理人崔风彬,男,****年**月**日出生,被告即墨市恒利化工建材有限公司破产管理人工作人员,住即墨市。
原告山东文鼎律师事务所(以下简称文鼎所)与被告即墨市恒利化工建材有限公司(以下简称恒利公司)、被告即墨市恒利化工建材有限公司破产管理人(××)建设用地使用权出让合同纠纷一案,原告文鼎所于2013年7月3日向本院提起诉讼。本院受理后,依法组成由审判员兰振福担任审判长并担任本案主审,审判员刘平平、人民陪审员于振芳参加评议的合议庭。于2013年8月7日、2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告文鼎所法定代表人江崇涛和委托代理人林礼善,被告恒利公司和被告恒利破产管理人的委托代理人崔风彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文鼎所诉称,陈雅于2011年4月依法拍卖取得了被告恒利公司位于即墨市兰岙路原88号的房屋和土地使用权,因两被告的过错导致其中138.37平方米土地无法办理过户手续。后陈雅将该权利转让给了原告文鼎所。原告文鼎所具状起诉,请求依法判令:1、被告恒利公司、恒利破产管理人交付原告文鼎所依法拍卖所得的位于即墨市兰岙路原88号中的138.37平方米土地,并协助办理过户手续。或赔偿500000元损失(以评估后价值最终确定);2、诉讼费用由被告负担。
在审理中,原告文鼎所放弃“被告恒利公司、恒利破产管理人交付原告文鼎所依法拍卖所得的位于即墨市兰岙路原88号中的138.37平方米土地,并协助办理过户手续”的诉讼请求,要求被告赔偿损失500000元。
被告恒利公司、恒利破产管理人书面辩称,2011年4月,恒利破产管理人委托拍卖公司公开拍卖恒利公司名下即墨市岙兰路原88号房屋及土地使用权,由陈雅竞买该栋房屋1400.59平方米及土地使用权面积799.37平方米,随后向即墨市国土局申请土地过户登记。因办理土地登记,需要邻居江丽盖章确认,江丽遂对该土地中146平方米的使用权属提出异议,国土局以土地权属有争议为由,停止办理有争议地块过户登记手续。江丽主张:涉案土地已先前转让,自己交清转让款10000元之后,加盖了建筑物,只是一直未办理土地过户登记手续。并出示了《土地转让合同》、《收款凭证》和《情况说明》(均为复印件),作为证据主张权利。恒利破产管理人认为,恒利公司进行破产清算,是众所周知的事实,已经按照法规在媒介进行了公告。恒利破产管理人在处置其房产之前,勘察了现场,并派人员到市国土局、市房产处查询了恒利公司全部房产、土地登记、及转让档案,确定房产、土地使用权属于恒利公司,且位置、面积无争议。陈雅参与竞买,与拍卖公司签订的《竞买合同书》第1、2、3条规定:“该标的的院内东、西侧及室外楼梯下盖有附房,土地已被占用。拍卖人提供的土地使用面积仅供参考,办理过户时发生面积损益由买受人承担”。第4条规定:“竞买人参与竞拍,视为对拍卖标的的性质、权属现状及质量现状有充分的了解,并愿意承担拍卖成交后所涉及的一切风险及法律责任”。即恒利破产管理人和拍卖公司拍卖前已经作出了必要的基础工作,对于各种风险均予以告知,拍卖是合法有效的。恒利破产管理人以有效的《土地证》并履行了调查程序后依法进行拍卖,对于拍卖所发生的产权纠纷,并无任何过错。因为该房地产在拍卖之前无人向恒利破产管理人申报该宗土地中已经有146平方米的土地已经转让的情由,恒利破产管理人依据有效的土地证进行拍卖程序合法有效。江丽出示的《土地转让合同》已经超过10年,期间既未办理过户登记,也未在破产拍卖过程中以及破产清算出示期内申报权利,或提出任何异议。客观上才导致纠纷的发生,恒利公司、恒利破产管理人对此无过错。综上所述,被告恒利公司、恒利破产管理人认为原告起诉被告,其诉讼请求无事实和法律依据,请求法院秉公处理,依法驳回原告的诉讼请求。
经本院开庭审理查明,确认如下事实:
本院在审理恒利公司破产一案中[案号:(2009)即民破字第6号],本院指定山东大信会计师事务所有限公司为管理人,恒利破产管理人于2011年4月15日将破产人恒利公司位于即墨市兰岙路原88号房屋及土地使用权[土地使用证号:即国用(1999)字第580号,面积799.37㎡]公开拍卖,陈雅竞买了上述房屋及土地使用权。
陈雅竞买了上述土地使用权后,被告恒利公司尚有涉案土地使用权面积138.37平方米未交付陈雅,也未变更产权登记手续。
2013年5月30日,本案原告文鼎所与陈雅达成并签署了《债权转让协议》,协议内容:1、陈雅委托文鼎所代理参加其与李全超房屋买卖合同纠纷等一系列诉讼案件,代理费根据山东省律师服务收费标准收取。2、陈雅和文鼎所一致同意将陈雅对恒利公司、恒利破产管理人因即墨市兰岙路原88号土地138.37平方米无法办理手续所造成的损失请求权转让给文鼎所,由文鼎所向恒利公司、恒利破产管理人主张权利,所得收益用于抵顶上诉代理费。3、如文鼎所无法实现对恒利公司、恒利破产管理人的债权,文鼎所代理陈雅参加的所有案件代理费由陈雅另行支付。
2013年8月2日,陈雅向恒利公司发出了《债权转让通知书》,内容为:“即墨市恒利化工建材有限公司:我于2011年4月拍卖取得的位于即墨市兰岙路原88号房屋和土地使用权,因你公司的过错导致其中138.37平方米土地无法办理过户手续,我已将该损失的请求权转让给了山东文鼎律师事务所,现通知与你公司,请你公司在收到本通知后主动向山东文鼎律师事务所履行义务。通知人:陈雅。2013年6月13日”。恒利公司于2013年8月2日收到该通知。
2013年8月2日,陈雅也向恒利破产管理人发出了《债权转让通知书》,内容同其向恒利公司发出的《债权转让通知书》内容一致。恒利破产管理人于2013年8月2日收到该通知.
在审理中,原告文鼎所申请评估机构对陈雅拍卖所得的即国用(1999)字第580号国有土地使用权中无法办理过户手续的138.37平方米土地的使用价值进行评估,本院依法委托青岛纳圣习远不动产评估咨询有限公司进行司法评估,青岛纳圣习远不动产评估咨询有限公司于2014年5月9日作出了编号为:青纳[2014]土估字第S004号《土地估价报告》,估价结果:土地单价1815.84元/平方米(合121.06万元/亩),涉土地(用地面积138.37平方米)总价为251258元。原告文鼎所支付评估费2500元。原告文鼎所质证称,对报告及鉴定费单据真实性无异议,但对鉴定结论有异议,根据该鉴定结论,鉴定价格为每平方米1815.84元明显不合理,涉案土地是总地块的唯一可作货运通道的土地,区位价值远远高于总地块平均价值,而评估公司出具的评估结论显示价格甚至低于平均地价,涉案地块在2011年拍卖成交价格,单价已超过6000元每平方米;被告恒利公司、恒利破产管理人质证称,对报告及鉴定费单据真实性无异议,鉴定报告与被告恒利公司、恒利破产管理人没有关系,拍卖方在拍卖过程中无过失,坚持2013年8月7日开庭中被告恒利公司、恒利破产管理人的答辩内容。
上述事实,有原告文鼎所提交的向被告恒利公司和恒利破产管理人发送的《债权转让通知书》、《债权转让协议》、本院(2009)即民破字第6-3号民事裁定书,被告恒利公司、恒利破产管理人提交的国有土地使用证、公告、拍卖须知、竞买合同、拍卖成交确认书、本院民事裁定书,和青岛纳圣习远不动产评估咨询有限公司作出的编号为:青纳[2014]土估字第S004号《土地估价报告》,以及当事人的陈述笔录在案为凭,并经当事人质证和本院审查,可以采信。
本案在诉讼中,案外人李全超向本院提出书面申请书,以陈雅竞买的土地使用权系陈雅、何宗伦和案外人李全超合伙拍得为由,请求驳回原告文鼎所的诉讼请求。经本院审核,本案涉案土地的使用权是陈雅竞买,是陈雅支付了土地使用权的款项,因此李全超的申请与本案无关联性,本院对案外人李全超的申请不予采纳。
本院认为,陈雅在恒利公司破产案中,竞买了恒利公司的房屋及土地使用权,但尚有涉案土地使用权面积138.37平方米未交付陈雅,也未变更产权登记手续。被告恒利公司履行合同义务不符合约定,给陈雅造成了经济损失,因此被告恒利公司应当承担违约责任。被告恒利破产管理人在拍卖恒利公司的土地使用权的过程中,尽到了勤勉尽责,忠实执行职务的责任,并无过错,因此被告恒利破产管理人在本案中不应承担赔偿责任。
陈雅和本案原告文鼎所签署了《债权转让协议》,陈雅对恒利公司就涉案土地使用权面积138.37平方米,无法办理手续所造成损失的请求权转让给本案原告文鼎所,由文鼎所向恒利公司主张权利,且通知本案被告恒利公司、恒利破产管理人。本院认为,陈雅的债权转让行为符合法律规定,是合法有效的。据此,被告恒利公司应向本案原告文鼎所支付未交付涉案土地使用权的价值。经评估机构评估,涉案土地使用权(用地面积138.37平方米)总价为251258元,因此被告恒利公司应支付原告文鼎所未交付涉案土地使用权的总价251258元,并承担因评估所支出的评估费2500元。
综上,被告恒利公司的抗辩理由不成立,本院不予采信,被告恒利破产管理人的抗辩理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条之规定,判决如下:
一、被告即墨市恒利化工建材有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告山东文鼎律师事务所支付未交付涉案土地使用权的总价251258元;
二、评估费2500元(原告预交),由被告即墨市恒利化工建材有限公司承担。被告即墨市恒利化工建材有限公司于本判决生效之日起十日内,向原告山东文鼎律师事务所支付评估费2500元;
三、驳回原告山东文鼎律师事务所对被告即墨市恒利化工建材有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回原告山东文鼎律师事务所对被告即墨市恒利化工建材有限公司破产管理人的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元(原告预交),由原告山东文鼎律师事务所负担3731元,被告即墨市恒利化工建材有限公司负担5069元(被告即墨市恒利化工建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告山东文鼎律师事务所)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长  兰振福
审 判 员  刘平平
人民陪审员  于振芳
二〇一六年八月二十九日
书 记 员  张 丽
附法律条文:
1、《中华人民共和国合同法》第七十九条:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”
2、《中华人民共和国合同法》第八十条:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”
3、《中华人民共和国合同法》第八十一条:“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。”
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。”
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