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太原高新区建投孵化器管理有限公司与太原卡尔文化传媒有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

2018-10-23中国裁判文书网
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太原市小店区人民法院
民事判决书
(2017)晋0105民初4297号
原告:太原高新区建投孵化器管理有限公司,住所地太原市高新区长治路227号A座320室,统一社会信用代码:×××。
法定代表人:李崇志,总经理。
委托诉讼代理人:王一强,山西弘韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈浏芳,山西弘韬律师事务所律师。
被告:太原卡尔文化传媒有限公司,住所地太原市高新区南中环街529号清控创新基地D座8层03-07号,统一社会信用代码:×××。
法定代表人:李飞,执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人:刘晓娟,北京盈科(太原)律师事务所律师。
原告太原高新区建投孵化器管理有限公司与被告太原卡尔文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太原高新区建投孵化器管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、判决被告向原告支付拖欠的房屋租金691106元(暂算至2017年5月31日);2、判决被告向原告支付违约金246419元;3、本案诉讼费、保全费等全部费用均由被告承担。事实与理由:2015年5月29日,原告与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同”),合同约定:被告租赁房屋坐落在太原高新区清华控股(太原)创新基地D座8层03-07号房屋,房屋租赁面积为776平方米;租赁期间从2015年6月1日起至2018年5月31日止;租金标准为第一年0.5元/平方米/天,年租金141620元,第二年1元/平方米/天,年租金283240元,第三年为2.9元/平方米/天,年租金为821396元;支付期限与付款方式为按年一次性支付,届满提前一个月缴纳下一年度租金。又依据被告与太原高新区招商局签订的《入区协议书(清控创新基地)》(以下简称协议)约定,被告应当依据协议约定各年度目标进行年度考核,按照考核结果享受房屋租金优惠,若被告未能完成开合任务,将按照所完成经济效益承诺情况给予同比例的房租扶持。上述合同及协议签订后,原告依约向被告交付房屋,但被告怠于履行合同义务,首年度实际完成的考核完成情况仅为协议约定的4%,且至今未向原告缴纳2015年6月1日至2016年5月31日房租差价以及2016年6月1日至2017年5月31日房屋租金。原告无奈在2017年6月1日向被告发出解除租赁关系通知,被告仍占用房屋至今。原告为维护合法权益,特向贵院提起诉讼。
被告太原卡尔文化传媒有限公司辩称,被告与太原市高新区招商局分别签订了《投资服务合同》和《入区协议书》,协议约定:由被告投资“邦荟家具平台0**项目”,为了该项目,被告与原告签订了房屋租赁合同,被告公司的股东李飞、李明明,与其余七位股东共同发起设立了山西邦荟电子商务股份有限公司,该公司于2015年7月11日登记设立后于2015年7月22日通过转账方式向原告支付141260元即第一年房屋租金。邦荟公司设立后,被告与邦荟公司约定,被告使用其中一间面积为84.5平方米的办公室,被告承担该部分租金,其余部分房屋由邦荟公司使用并承担租金。原告于2017年6月1日向被告发出解除租赁合同的通知,要求单方解除租赁合同,通知发出后,2017年6月中旬原告使用房屋,此后租金不应由被告承担。房屋优惠补贴政策是在《入区协议书》中做出的约定,而《入区协议书》是被告与太原市高新区招商局签署,而非本案原告,因此就该部分款项,原告不具有主体资格。
当事人围绕诉讼请求依提交了证据,本院组织当事人进行质证。结合当事人陈述及经审查认定的证据,本院认定以下事实:2015年3月26日,原告(乙方)与启迪(太原)科技园投资发展有限公司(甲方)(以下简称启迪公司)签订《孵化器项目合作合同》,根据该合同约定,甲方将其所有的位于太原高新区南中环清华科技园D座研发楼5-26层、总面积44000平方米的房屋提供给乙方用作科技孵化器,并为入孵企业提供相关技术等科技服务,合作期限自2015年3月26日至2018年3月25日共3年,乙方对孵化场地有自主经营管理权,有权出租该孵化场地,但孵化期限不应长于本协议合作期限。
另查明,太原高新技术产业开发区招商局(以下简称高新区招商局)作为甲方,被告作为乙方,签订了《入区协议书》,协议约定,乙方在太原高新区范围内投资兴办邦荟家居020平台项目(以下简称“该项目”),主要从事家居线上线下销售服务;租赁房屋位于高新区清华控股(太原)创新基地D座8层,03-07号房间,面积776平方米,租期从2015年6月1日至2018年5月31日;租赁项目用于该项目使用,不得作为他用且不得转租;房屋租赁事宜由租赁双方另行签订租房协议;乙方于本协议生效一个月内在太原高新区范围内完成设立或变更的工商和税务登记等手续,并将复印件交于高新区招商局和高新区建设孵化器公司;乙方承诺该项目在本协议生效后一个月内投入运营,运营后(以下数据按乙方实际批准面积测算),第一年实现产值3600万元以上,实际纳税留区42万元以上,第二年实现产值4000万元以上,实际纳税留区43万元以上,第三年实现产值4500万元以上,实际纳税留区45万元以上,以上实际纳税留区部分必须达到所租赁房屋当年租金优惠金额,即:(房租成本价2元/平方米/天-已缴纳部分)×365天×所占用面积;为扶持乙方项目发展,甲方同意在乙方实现上述年度目标承诺的情况下,给予乙方房屋租金扶持,扶持政策将按照第一年0.5元/平方米/天,第二年1元/平方米/天,第三年2.9元/平方米/天的租金标准执行,根据本协议约定各年度目标进行年度考核,按照考核结果享受研发场所租金优惠,若乙方未能完成协议中本年度经济效益承诺及人才、技术承诺,将按照所完成经济效益承诺情况给予同比例的房租扶持;如乙方未能在约定期限内完成公司设立或变更,甲方将取消与乙方考核年度的优惠政策,乙方须向房屋出租方按照市场定价(2.9元/平方米/天)补缴考核当年的房租差价。双方还就被告在太原高新区投资经营邦荟网家居平台0**项目签订了一份投资服务合同。合同签订后,高新区招商局于2015年5月29日向原告发出关于企业办公场所手续办理的函,主要内容为根据管委会决定,同意卡尔兄弟集团成立新公司落户我区,并为该公司在清华控股(太原)创新基地D座8层提供800平方米研发场所,按照第一年0.5元/平方米/天,第二年1元/平方米/天,第三年2.9元/平方米/天的租金标准给予产业支持。同日,原告(出租人)与被告(承租人)签订了《房屋租赁合同》,合同约定:原告将坐落在太原高新区清华控股(太原)创新基地D座8层03-07号房间出租给被告,租赁面积为776平方米,租赁期限3年,自2015年6月1日起至2018年5月31日;租金标准为第一年0.5元/平方米/天、年租金141620元,第二年1元/平方米/天、年租金283240元,第三年为2.9元/平方米/天、年租金为821396元;支付期限与付款方式为按年一次性支付,届满提前一个月缴纳下一年度租金;被告不交付或者不按约定交付租金达3个月以上或所欠费用达5000元以上的,原告有权解除合同,收回出租房屋;任何一方单方终止合同的,违约方按合同不能履行部分租金的30%支付守约方违约金;并约定本合同自双方签字、盖章之日起生效等内容。
被告的股东李飞、李明明作为发起人之一发起设立山西邦荟电子商务股份有限公司(以下简称邦荟公司),邦荟公司于2015年7月10日登记成立,该公司登记的住所地为太原高新技术开发区清控创新基地D座8层03-07号。2015年7月22日邦荟公司向原告支付涉案房屋第一年租金141620元。
2016年9月8日高新区招商局向原告出具2016年清控D座享受优惠房租企业纳税情况(第二批8家),其中提到高新区招商局对清控D座享受优惠房租企业第一年完成承诺情况进行考核,原告可依据考核情况对未达标企业提出补缴房租要求,其中被告留区实际纳税情况为16008元,未完成入区协议书承诺的42万元,达到承诺比例的4%。
2017年6月1日,原告向被告发出通知,主要内容为根据双方签署的房屋租赁合同,被告未交纳第二年2016年6月1日至2017年5月31日的房屋租金,合同约定被告不交付或不按约定交付租金达3个月以上或欠各项费用达5000元以上的,原告有权解除合同收回出租房屋,以上条件被告已具备,故原告有权单方解除租赁合同,要求被告及时补交房租并承担相关费用及违约金。被告对该通知无异议,并表示同意解除合同,但认为应由其与邦荟公司各自按使用面积支付房租,并提供了其于2015年7月21日与邦荟公司签订的协议书,根据该协议书约定对于清控创新基地D座8层房屋,邦荟公司占用691.5平方米、被告占用84.5平方米,双方各自承担使用面积费用。
上述事实有原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告作出的通知、原告与启迪公司签订的《孵化器项目合作合同》及补充协议、启迪公司的营业执照复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件及建设工程规划许可证复印件、高新区招商局与被告签订的入区协议书及投资服务合同、关于企业办公场所手续办理的函、2016年清控D座享受优惠房租企业纳税情况表、入区协议书、山西邦荟电子商务股份有限公司太原卡尔文化传媒有限公司签订的协议书、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。
本院认为,原告与被告签订的《房屋租赁合同》、被告与高新区招商局签订的《入区协议书》,均系合同当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,对合同效力,本院予以认定。但原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限超出原告与启迪公司签订的《孵化器项目合作合同》期限的部分无效,合同其他部分效力不受影响,合同有效的部分对原、被告均有约束力。《房屋租赁合同》签订后,原告依约交付房屋,被告除支付第一年房租外未按约定时间足额支付剩余房租,构成违约,原告于2017年6月1日向被告发出解除通知,符合合同约定,租赁合同业已解除。本案的争议焦点在于欠付租金及违约金的计算,以及被告所应承担的责任。
首先关于欠付租金的计算。从原、被告签订的租赁合同、被告与高新区招商局签订的入区协议书及投资合同的相关约定看,为吸引被告在高新区投资,高新区招商局给予的被告政策扶持体现在,被告在高新区内投资项目完成承诺的经济效益及留区纳税额的情况下,对被告向原告所租用房屋租金给予优惠,但如被告未完成承诺则按完成经济效益承诺情况给予同比例房租扶持,故入区协议书中关于出租方给予被告租金政策扶持的内容,系原、被告与高新区招商局三方达成的意思表示,对三方均有约束力。现被告未完成承诺的留区税收承诺,故应按完成经济效益承诺的比例调整租金数额。被告关于原告不是投资协议主体无权主张调整租金的抗辩意见,证据及理由均不充分,不予支持。被告作为租赁合同的承租人,支付租金系其合同义务,其与邦荟公司的协议对原告并无约束力,故被告应按实际承租面积支付欠付租金,对被告要求按其实际使用面积支付租金的抗辩意见,不予支持。综上,欠付租金计算方式为:第一年租金因被告未完成承诺的年度经济效益,故按完成比例4%进行租金调整,即2015年6月1日至2016年5月31日的房屋租金为(房租成本价2元/平方米/天-已缴纳部分0.5元/平方米/天)×365天×所占用面积776平方米×(1-实际达到的留区纳税比例4%)=407865.6元;2016年6月1日至2017年5月31日的房屋租金为1元/平方米/天×365天×所占用面积776平方米=283240元;以上房屋租金共计691105.6元。
其次,对于原告要求被告支付逾期支付房屋租金违约金246419元的诉求,因合同约定的逾期支付租金产生的违约金计算方式标准过高,本院酌情支持未付租金的30%即207331.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:
一、被告太原卡尔文化传媒有限公司于判决生效后十日内支付原告太原高新区建投孵化器管理有限公司欠付房屋租金691105.6元及违约金207331.7元,以上共计898437.3元。
二、驳回原告太原高新区建投孵化器管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13175元(原告已预交),由原告太原高新区建投孵化器管理有限公司负担549元,由被告太原卡尔文化传媒有限公司负担12626元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于太原市中级人民法院。
审判长刘志霞
人民陪审员王建琴
人民陪审员韩桂平
二〇一八年三月三十日
书记员李赟
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