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北京大田国际运输代理有限公司与北京中航空港通用设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0113民初19819号
原告:北京大田国际运输代理有限公司,住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱中路16号,统一社会信用代码91110113633706441N。
法定代表人:崔红军,总经理。
委托诉讼代理人:栾克,男,****年**月**日出生,汉族,北京大田国际运输代理有限公司员工,住北京市丰台区,公民身份号码×××。
委托诉讼代理人:孔朋,北京北斗鼎铭律师事务所律师。
被告:北京中航空港通用设备有限公司,住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱东路东侧,统一社会信用代码补91110113746739434U。
法定代表人:陈才保,董事长。
委托诉讼代理人:梁旺雄,北京简明律师事务所律师。
原告北京大田国际运输代理有限公司(以下简称大田公司)与被告北京中航空港通用设备有限公司(以下简称中航公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员杨秀芝独任审判,公开开庭进行了审理。原告大田公司委托诉讼代理人栾克、孔朋,被告中航公司之委托诉讼代理人梁旺雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大田公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即向原告返还租金共计661562.5元;2.依法判令被告向原告返还上述应退租金6%的税款即39693.75元;3.依法判令被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实与理由:原告与被告于2016年9月签订《房屋租赁协议》,约定被告将其位于北京顺义区天竺空港工业区A区天柱东路甲6号院内仓储1西半部分库房租赁给原告使用,面积为2500平方米,租赁期限自2016年9月8日起至2019年9月7日止,共3年,年租金为821250元(不含税),租金支付方式为按年结算,每年租期前二个月前以银行转账的方式进行支付。自上述租赁协议签订并履行一年后,原告于2017年9月8日向被告转账支付了第二年(即2017年9月8日至2018年9月7日)的年租金共计821250元。但在租赁协议履行过程中,由于被告所出租的库房存在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患,顺义区天竺镇人民政府根据《中华人民共和国消防法》及《消防监督检查规定》的规定于2017年11月14日通知被告将对该房屋采取查封措施,并限期于11月18日前清退。北京市顺义区公安消防支队11月18日实际实施封库,致使原告无法正常使用该库房,被迫从该库房迁出,并给原告造成巨额经济损失。原告认为,因被告违反我国强制性法律法规而被行政机关依法查封其涉案库房,原房屋租赁协议实际无法履行,也无法实现合同的目的,原告有权要求解除与被告的租赁协议,并按实际使用被告库房期间支付相应租金,即租赁期限及租金只能计算至2017年11月18日,同时原告有权要求被告赔偿由此给原告造成的经济损失。原告为此向被告发函,并多次要求其返还原告已支付的第二年租金未实际使用的部分即661562.5元,但被告对原告的合理要求始终不予理睬,原告被迫诉至人民法院,恳请贵院依法查明事实,判令被告立即支付原告其应付款项,切实维护原告的合法权益。庭审中,原告增加一项诉讼请求:要求确认双方的房屋租赁合同于2017年11月18日解除。
被告中航公司辩称:
1.原、被告签订《房屋租赁合同》,原告租赁被告仓储用房属实。2.被告交付给原告使用的仓储用房,建筑构造符合建设工程规划许可要求,消防设计经过北京市消防局顺义分局防火审核,消防工程经过验收备案,符合现行国家消防验收技术标准,消防设施完备,不存在违反消防法律法规的情况,原告起诉状陈述不符合事实。3.《房屋租赁合同》第5条第1款约定:乙方租赁存储间内安全、防火、防盗、卫生管理由乙方负责。《合同法》第22条规定:承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。被告将案涉仓储用房完好交付原告后,因原告使用和保管不当,造成消防设施损坏,原告应依法及时修复,恢复原状,保证案涉仓储用房消防设施完好并具备正常消防功能,从而保证案涉仓储用房的安全。租赁期间,顺义消防主管部门在安全检查过程中发现案涉仓储用房消防设施损毁,依据《消防法》第54条、《消防监督检查规定》第22条之规定,对案涉仓储用房采取临时查封措施,这完全是原告的违法、违约行为造成的,应由原告自己对其违法、违约行为及临时查封期间仓储用房不能正常使用的损失承担法律责任。《消防监督检查规定》第22条第1款规定:公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患,应当通知有关单位或者个人立即采取措施消除;对具有下列情形之一,不及时消除可能严重威胁公共安全的,应当对危险部位或者场所予以临时查封:(一)疏散通道、安全出口数量不足或者严重堵塞,已不具备安全疏散条件的;(二)建筑消防设施严重损坏,不再具备防火灭火功能的;(三)人员密集场所违反消防安全规定使用、储存易燃易爆危险品的;(四)公众聚集场所违反消防技术标准,采用易燃、可燃材料装修,可能导致重大人员伤亡的;(五)其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患。第2款规定:临时查封期限不得超过三十日。临时查封期限届满后,当事人仍未消除火灾隐患的,公安机关消防机构可以再次依法予以临时查封。第25条规定:火灾隐患消除后,当事人应当向作出临时查封决定的公安机关消防机构申请解除临时查封。公安机关消防机构应当自收到申请之日起三个工作日内进行检查,自检查之日起二个工作日内作出是否同意解除临时查封的决定,并送达当事人。对检查确认火灾隐患己消除的,应当作出解除临时查封的决定。原告在案涉仓储用房被公安消防机构临时查封后,依约应当将租赁期间使用不当造成损坏的消防设施修复,积极消除火灾隐患,同时向作出临时查封决定的公安机关消防机构申请解除临时查封措施,继续履行合同。但原告却违反《房屋租赁合同》约定,拒不修复因其使用、保管不当损坏的消防设施,以公安机关消防机构临时查封措施为借口,在房屋租赁合同未依法解除的情况下自行搬离案涉仓储用房,由此造成的租金损失应由原告自己承担,与被告无关。4.原告出示的天竺镇人民政府通告针对的对象明确标明为广大仓储物流企业,即针对的是原告所在的物流行业,包括京东物流、快递行业物流企业等都在北京市人民政府疏解之列,与被告无关。对于自己行业被政府部门列入疏解范围造成的损失应由原告自己承担,不应由与此无关的被告承担。5.原告至今仍拖欠被告2017年11月水费80元、电费5434.8元,应按合同约定年租金万分之一每日向被告支付滞纳金22912.87元。6.不同意解除双方的租赁合同,因为被告方没有任何违约行为,如果原告要解除合同的话,需要根据合同第七条约定向被告支付5万元的违约金。
本院经审理认定事实如下:
2011年,中航公司就一处位于北京市顺义区天竺地区天柱东路甲6号院的集体土地取得集体土地使用证,土地用途为商业服务业。2003年12月5日,天竺镇政府(北京中航空港电器设备有限公司)在该宗土地上建设的两处仓储用房及一栋办公楼取得建设工程规划许可证。就上述仓储用房及办公室的建设情况,北京市消防局于2003年10月25日出具《建筑消防设计防火审核意见》,载明“经审核,基本同意设计采取的消防措施,另外,在消防方面提出要求如下:1.封闭楼梯间、消防控制室的门应采用防火门;2.根据《建筑设计防火规范》第8.3.1条规定,室外消防管网应布置成环状;第8.3.2条规定,室外消火栓的间距不应超过120米。”后中航公司就上述工程向北京市公安局消防局报送《消防验收自检自验合格报告暨消防验收申请》,提出就上述工程经建设、设计、监理、施工等有关单位联合自检自验,结论为合格,认为该工程已具备消防验收条件,故申请消防验收。2009年6月1日,消防部门出具建设工程消防设计备案受理凭证,内容为中航公司于2009年6月1日经网上备案受理系统进行了北京中航空港电气设备有限公司办公楼工程消防设计备案,根据《建设工程消防监督管理规定》的规定,该工程未被确定为抽查对象。2012年4月25日,上述工程经竣工验收备案。
2007年6月25日,北京中航空港电气设备有限公司名称变更为北京中航空港通用设备有限公司
2016年8月8日,中航公司(甲方)与大田公司(乙方)签订《房屋租赁协议》,约定甲方将位于上述集体土地院内仓储1西半部分库房租赁给乙方使用,租赁面积2500平方米,租期自2016年9月8日至2019年9月7日,甲方同意给乙方自2016年8月8日至2016年9月7日一个月的免租期。租金支付方式为年结算,每年租期前二个月以银行转账的方式进行支付,年租金为821250元(不含税),如需发票税点由乙方负责。双方约定乙方租赁存储间内安全、防火、防盗、卫生管理由乙方负责,乙方负责内外部消防。
合同签订后,中航公司将涉诉库房交付大田公司使用。双方签署《交接清单》,交接物品包括灭火器8个,消防栓7个。截至2017年7月11日,大田公司付清中航公司自2017年9月8日至2018年9月7日的租金合计821250元。大田公司另向中航公司给付增值税税款合计45168.75元,中航公司认可收到上述税款,但不同意退还。
2017年11月14日,天竺镇人民政府在涉诉仓库张贴通告,内容为:“广大仓储物流企业:近期,经检查发现你单位存在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患,不及时消除可能严重威胁公共安全。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和公安部《消防监督检查规定》第二十二条的规定,顺义区公安消防支队将依法对你单位进行临时查封。临时查封后,任何单位和个人不得擅自拆除封条或使用被查封的场所和单位,违者将依照《中华人民共和国消防法》第六十四条的规定,除十日以上十五日以下行政拘留。为避免给您造成损失和不便,请你单位于2017年11月17日24:00前清退该场所”。2017年11月18日,北京市顺义区公安消防支队在该仓库张贴封条。仓库被查封后,大田公司无法继续使用涉诉库房,遂将库房内物品全部腾空。
2017年12月13日,大田公司员工栾克与中航公司法定代表人陈才保电话联系,告知大田公司已于2017年12月12日将库房搬空,提出想跟中航公司办理钥匙交接手续。陈才保告知其未在北京,未给予明确意见。2017年12月15日,大田公司将涉诉库房的钥匙邮寄给陈才保,陈才保拒收。当日,栾克再次致电陈才保告知已将库房腾空,要求交钥匙,并告知将按照合同的地址邮寄钥匙,陈才保提出双方合同没有解除交钥匙没用,拒绝与栾克办理钥匙交接手续。2017年12月27日,大田公司向中航公司法定代表人陈才保发出《催款函》,要求中航公司退还2017年11月19日至2018年9月7日期间的租金661875元。2017年12月28日,栾克与陈才保电话联系,要求退房租,陈才保回复合同没有解除不能退房租。之后,栾克又与陈才保联系几次要办理退租和钥匙交接事宜,陈才保以未在北京双方无法协商为由交接未果。
就上述纠纷,大田公司向本院提出诉前财产保全申请,申请对中航公司的银行账户进行冻结,并缴纳保全费4026元。
上述事实,有庭审笔录、《房屋租赁协议》、付款凭证及发票、通告、催款函、电话录音、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、消防验收资料等在案佐证。
本院认为:
中航公司与大田公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,属合法有效,双方应依约履行。
在合同履行过程中,大田公司承租的库房被天竺镇政府告知因库房存在火灾隐患要求限期腾退,并于2017年11月18日被消防部门张贴封条。自此,大田公司搬出涉诉库房并要求与中航公司办理房屋交接手续,双方的房屋租赁协议无法再履行,原告要求自该日起解除双方的房屋租赁协议,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。双方的合同解除后,大田公司已向中航公司交纳但未实际使用期间的租金,中航公司应当退还,但大田公司主张退换的数额有误,本院以核算后数额为准,大田公司未使用期间的租金对应的税款,中航公司亦应一并退还。大田公司主张过高部分,本院不予支持。保全费系诉讼费用,应由败诉方负担。大田公司要求中航公司负担保全费,本院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定,判决如下:
一、确认原告北京大田国际运输代理有限公司与被告北京中航空港通用设备有限公司签订的《房屋租赁协议》于二〇一七年十一月十八日解除;
二、被告北京中航空港通用设备有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京大田国际运输代理有限公司租金六十五万九千二百八十一元二角五分;
三、被告北京中航空港通用设备有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京大田国际运输代理有限公司税款三万六千二百六十元;
四、驳回原告北京大田国际运输代理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千四百零六元,由原告北京大田国际运输代理有限公司负担四十四元(已交纳),由被告北京中航空港通用设备有限公司负担五千三百六十二元,于本判决生效之日起七日内交纳。保全费四千零二十六元,由被告北京中航空港通用设备有限公司负担,于本判决生效之日起七日内直接给付给原告北京大田国际运输代理有限公司
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判员  杨秀芝
二〇一八年十二月十九日
书记员  王梦伟
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